Cómo invertir en locales comerciales
  • home
  • Cómo invertir en locales comerciales

Cómo invertir en locales comerciales

Un documento de la división Retail de L.J. Ramos muestra que creció la compra de locales en la Ciudad de Buenos Aires. Los especialistas afirman que este segmento del mercado mostró una tendencia que “no se experimentaba hasta el año pasado: aumentaron las ventas de locales comerciales”.

Según los registros de la firma inmobiliaria, al comparar el primer trimestre de 2017 contra el mismo período de 2016, se nota un incremento del 50% en las operaciones de venta de locales.

“El blanqueo es uno de los factores que está impulsando este tipo de operaciones; la inversión en inmuebles para asegurar el capital suena tentadora”, afirman. Pero, al mismo tiempo se plantea la pregunta: ¿Es un buen momento para invertir en locales comerciales?

Los brokers afirman que muchas veces fueron consultados por los motivos que harían preferir la inversión en un local comercial frente a otro tipo de inmuebles. “Si bien todo el rubro inmobiliario tiene su encanto, a la hora de invertir, los locales tienen sus particularidades que los hacen más o menos atractivos según sea el caso”. La primera condición que se presenta como ventaja frente a otras inversiones inmobiliarias es que un local “no requiere que el propietario se ocupe de mantenerlo en excelente estado de conservación”.

El inquilino de un local es el que determina el destino y el layout que requiere su actividad. De esta manera, es el arrendador quien adapta la propiedad a sus necesidades. El propietario se evita un mantenimiento que sí se da, por ejemplo, en el rubro residencial. “Hay que tener en cuenta que, al alquilarlo, es más que probable que el futuro inquilino solicite 1 ó 2 meses de gracia (sin el pago del alquiler, pero sí de las expensas ordinarias y servicios) para poder acondicionar el local”, informan agregando que es usual que el propietario otorgue este beneficio.

Otro punto a favor en la inversión en locales comerciales es que el porcentaje de retorno anual es, históricamente, más alto en comparación al que se obtiene en el rubro residencial. “En más de una ocasión es inclusive mayor con respecto al rubro industrial y de oficinas”. Frente al 3 ó el 4 por ciento, promedio, que hoy deja de renta un departamento (y sumado al mantenimiento constante que el propietario tiene que darle al mismo), un local comercial arroja un porcentaje promedio del 6 por ciento.

Sin embargo, esta inversión tiene sus contras. “Podríamos señalar que los locales comerciales que son atractivos para los potenciales inquilinos, y que tienen una alta demanda, suelen tener un valor compraventa de al menos US$ 300.000. Lo que hace que la inversión sea considerable y que no toda persona que busca invertir pueda acceder a la misma”, explican en J.L.Ramos.

Otra pregunta aparece en el informe: ¿Es un buen momento para invertir en un local comercial? “Está demostrado que hacer proyecciones a largo plazo, en nuestro país, es una tarea casi imposible. Basta con leer los análisis de algunos de los economistas más renombrados de años atrás para ver que lo que se pronosticó en muchísimos casos no se cumplió”, explican. Pero, teniendo esto en consideración, los especialistas se animan a esbozar un posible panorama para el rubro de locales comerciales, que de cumplirse, haría que invertir en la actualidad en un local comercial sea una decisión correcta.

“Hoy la renta promedio es del 6%, siendo menor para locales ubicados en los principales focos comerciales y mayor en focos secundarios. Esto es así porque un local en pleno foco asegura demanda, sea cual sea la situación del país, así como también montos de alquiler considerablemente más altos. Por ende, el valor ‘de entrada’ a la hora de comprarlo es mayor. El mismo análisis, pero a la inversa, se da en los locales ubicados en los llamados focos comerciales secundarios”, afirman.

La renta actual de los locales es baja si se la compara con el historial de la última década. “Años como el 2006/2007 arrojaron porcentajes del 9 al 10% en los focos principales y del 14% en focos secundarios”.

Lo que explica la baja en la renta es la inflación que se viene dando en estos últimos años, y la recesión en el consumo. “ Por esta razón, los propietarios de los locales se han visto obligados a bajar el monto de alquiler a sus inquilinos o, de lo contrario, enfrentarse a la incertidumbre de tener su local vacío y pagando las servicios correspondientes”.

Según los datos aportados por la inmobiliaria, actualmente, los montos de alquiler en todos los tipos de locales (grandes, chicos, en focos primarios o secundarios, en propiedad horizontal o lote propio, etcétera.) parecen haber encontrado una estabilidad. A su vez se está dando un indicador de baja en la inflación real. “Nosotros como brokers vemos esa baja día a día porque se refleja en la baja en el porcentaje de ajuste en los alquileres”.

Los datos aportados son concluyentes: hace 5 años, el ajuste anual era un promedio del 22% por ciento. Luego fue ascendiendo progresivamente al 30% para llegar a un techo del 15% semestral en el 2016. “La inflación se aceleró de tal manera que los propietarios comenzaron a demandar un ajuste semestral para así no quedar desfasados durante un año entero”, informan y agregan que hoy, los ajustes se están dando en el orden del 12% para los casos semestrales y del 24% para los anuales.

 

fuente https://www.clarin.com/arq/arquitectura/mercado-inmobiliario-conviene-invertir-locales-comerciales_0_H1UJhFmOW.html

Leave A Comment

Su dirección de correo no se hará público. Los campos requeridos están marcados *