Juan José Cruces: “Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender”
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Juan José Cruces: “Los inmuebles están caros, es un momento ideal para vender”

El economista de la Universidad Di Tella afirma que por el atraso cambiario, las tasas por el piso y la inversión especulativa, hoy los valores superan en un 30% los promedios históricos.

 

No deja de llamar la atención su postura sobre que los precios de los inmuebles deberían bajar. Y su recomendación de que hoy es un excelente momento para vender un inmueble, no para comprar.

-Pronosticar precios de activos de capital es muy difícil. Yo lo que digo es que están muy altos en términos históricos, no que necesariamente van a bajar, no lo estoy pronosticando.

-Pero al decir que los inmuebles están sobrevaluados, implícitamente no está sugiriendo que hay más chances de que bajen?

-No, pueden seguir subiendo. Pero los datos históricos son estos: la vivienda, en metros cuadrados ajustados por inflación, costaba en el promedio de los años 1976 a 1990 30.000 pesos de hoy. En la convertibilidad el metro cuadrado llegó a bajar a 20.000 pesos y ahora está en los 40.000 pesos. Hoy los precios están en su máximo histórico, siempre hablando en pesos ajustados por inflación y por eso creo que es un excelente momento para vender. Pero ello no quita que mañana puedan estar incluso más alto.

-Cuál sería el precio justo entonces?

-Mi cómputo implica una reducción de entre 30 y 50% respecto a los precios actuales

-¿Cómo llega a ese valor? ¿No piensa que de ahora en adelante el precio justo sea el de hoy?

 

-Sería difícil que eso suceda. Para justificar el precio de hoy tenemos que descontar los flujos de fondos futuros (de alquileres) a un rendimiento del 3%, similar al de un bono del tesoro de los Estados Unidos. Eso no ocurre en ningún otro sector de la Argentina. El descuento a esa tasa del 3%, sugiere que el precio está inflado. Pero esto no implica que yo estoy diciendo que estos precios van a bajar mañana. O el año que viene o en dos años.

-¿Cuál es la TIR adecuada para un departamento en Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo?

Yo creo que en lugar de la tasa de un bono del Tesoro de EE.UU. hay que tomar, por ejemplo, la del Bonar 24, que hoy está cerca del 4 ó 5%. A esa tasa, los inmuebles deberían valer 30% menos. Aviso que ningún activo se descuenta al 5% anual en este país. Si las empresas descontaran sus inversiones a esa tasa, valdrían muchísimo más. Hay que tener en cuenta que acá hay riesgos adicionales, como el proyecto que avanza de ley de alquileres. Pero resumiendo, los precios de hoy reflejan una tasa de descuento de un bono de los Estados Unidos, una prueba de que están inflados.

¿Toma también como medida de esa sobrevaluación la cantidad de salarios que se necesitan para comprar un departamento tipo?

-Sí. en los ‘90 muchas familias compraron su vivienda porque los salarios tenían mucho más poder adquisitivo que ahora. Un departamento de 60 metros cuadrados se podía comprar con 50 salarios .

-¿No era algo artificial por el tipo de cambio fijo y bajo?

– No. Ahora tenés un atraso cambiario igual o superior al de entonces. Pero muchísimo menos poder adquisitivo medido en metros cuadrados. No estaban baratos antes. Hoy tenés similar poder adquisitivo en general, pero el metro cuadrado en dólares está mucho más alto.

-¿Eso a qué se debe?

-Hay dos razones principales. En el mundo bajó mucho la tasa de interés y eso infló los precios de las propiedades. El precio de un departamento es como un valor presente descontado del flujo de alquileres netos futuros. Con la tasa 0% los flujos se descuentan a tasa muy baja y te da un precio muy alto. Por otro lado, la plata negra es más difícil ponerla en el sistema financiero que en ladrillos. En el caso particular de la Argentina, desde 1976 se violaron todos los derechos de propiedad, menos el de los inmuebles. La gente los considera muy seguros. Eso no fue así, por la ley de alquileres, desde 1942 y 1976. Por esa ley hubo enormes confiscaciones a los propietarios. Pero eso se terminó, al menos hasta que aparezca una nueva ley de alquileres, veremos.

-¿Hoy, que hay menos riesgo y más alternativas, por qué los precios de los inmuebles se sostienen?

-Insisto. Para mí están muy inflados. Desde hace cinco años yo recomiendo vender metros cuadrados y comprar bonos. Los que me hicieron caso hoy compran más metros que hace cinco años.

-Eso funcionó en su momento porque la TIR de los bonos era 14% anual. Hoy es 6 ó 7%. Su enfoque está puesto en el inversor. Pero con la irrupción del crédito y el que compra para vivir en esa propiedad, el panorama cambia. ¿Será que hoy la gente paga el precio de mercado y se fija si puede pagar la cuota del crédito?.

-Exacto.

-¿Y eso no le pone un piso a la caída o incluso puede impulsar aún más los precios?

-Hasta hoy tuvimos una enorme caída en la actividad en el sector. El cepo no te prohibía comprar dólares al precio paralelo, pero sí al precio oficial. El sector viene de una recesión. Lo que yo veo es que los propietarios podrán liquidar mercadería al precio que consideran razonable.

-¿Y por qué van a vender ahora?

-Porque hoy van a poder vender lo que hasta hace dos años no podían. Pero hay una cuestión ética que va más allá de los precios. La vivienda es la principal compra en la vida de una familia. Me gustaría una sociedad democrática y con buen valor adquisitivo. El acceso a la vivienda va en ese sentido. Mi problema con el inversor inmobiliario es que se forma una ola de compradores que compran cada vez más caro y sacan de la cancha a la mayoría de la sociedad. Los inversores ganan, pero el resto de la sociedad pierde. Que los inversores salgan del mercado de bienes raíces y vayan a los bonos, para que no le compliquen la vida al resto de la gente.

https://www.clarin.com/ieco/economia/inmuebles-caros-momento-ideal-vender_0_H1V8zR11-.html

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